H&R reit divestoi ostoskeskukset ja toimistot.

Salkkuni kolmanneksi suurin omistus, kanadalainen H&R reit aikoo tehdä suuren muutoksen strategiaan. Tämä on osittain perusteltuakin, sillä osake näyttää olevan sijoittajien epäsuosiossa. Kurssi on kroonisesti alle tase-arvon, jo ennen kuin osinkoa leikattiin rumasti koronaan vedoten.

Olen ollut hieman liian laiskanpulskea tämän suhteen. Se on maannut salkussa tuottamassa kuukausittaista osinkovirtaa. Välillä vähän yrittänyt kaivaa syvemmin lukuja ja pähkäillä mitä siellä oikeen on menossa. Osake on kuitenkin suurehkolla, miltei 10% painolla salkussa, joten ehkä pitäisi vähän skarpata. Tässäpä motivaatiota tähän kirjoitukseen.

Ensimmäinen ostoeräni H&R osaketta oli arvoltaan 4 000€ vuonna 2017. Tämä ostoerä on nyt -21%. Toisen ostoeräni tein koronakuopassa 2020, sen arvo oli 1 000€. Tämä ostoerä on nyt 90%. Kokonaisuutena ollaan plussan puolella kun kokonaistuotto on 7%. Tähän päälle osingot, joita on hankintahintaan nähden tullut 14%. Äkkiä laskettuna siis 21% tuotto 4 vuoden aikana. Keskiarvona 4,8% tuottoa vuodessa. Tuottoa se on sekin, mutta tähän asti sijoitusta ei voine pitää erityisen onnistuneena, vaikka ei aivan surkeanakaan.

Ennen kuin mietitään miltä tulevaisuus näyttää, niin menneisyydessä yhtiön omistuksen ovat jakautuneet näin:

Jo ennen kuin yhtiö julkaisi uuden strategian sanahirviöotsikolla, "Transformation strategic repositioning plan" niin se ehti ilmoittaa myyvänsä toimistorakennuksia 1,47 miljardilla. Tällä rahalla lyhennetään velkaa. Kuulostaa hyvältä, se laskee yhtiön riskiprofiilia.

H&R aikoo muokata liiketoimintaansa hajautetuista kiinteistöistä yksinkertaisempaan ja enemmän kasvu-orientoituneeseen asuin- ja teollisuuskiinteistöihin. Kaikki kauppakeskukset eriytetään omaksi yhtiökseen nimeltä Primaris. Päivittäistavarakaupat ja toimistorakennukset myydään pois. Saadut varat käytetään jäljelle jäävien osa-alueiden, eli asuin- ja teollisuuskiinteistöjen hankintaan sekä velan lyhentämiseen.

Tämä on siinä mielessä mielenkiintoista, että katsellessa yhtiön nykyistä portfoliota, asuinkiinteistöt (residential) ovat todella pienessä osassa yhtiön portfoliota. Ne mitä yhtiö omistaa, ovat kaikki yhdysvaltojen puolella. Osavaltiotkaan eivät ole kovin laajalti jakautuneet: Florida, California, New York, North Carolina ja Texas. Ymmärtääkseni nyt aiotaan panostaa myös Kanadan puolella asuinkiinteistöihin. Portfolio ja koko yhtiön profiloituminen tulee muuttumaan radikaalisti.

Taulukko H&R Reit Q2 2021 raportista.

H&R osti primaris-yhtiön ostoskeskuksineen vuonna 2013. Nopealla googletuksella näyttää että siltä että H&R maksoi tästä investoinnista 2,75 miljardia. Tuon kaupan jälkeen yhtiön kurssi on mennyt vaakasuoraan, ehkä jopa hieman alaspäin suuntautuvasti. Sitten korona romahdutti osakkeen arvostuksen täysin.

Markkinat ottivat divestointiuutisen vastaan 3% nousulla, joten taitavat pitää sitä positiivisena uutisena. Olen vähän samaa mieltä. Nyt voin valita itse, haluanko omistaa ostoskeskuksia vai en. Ne eivät enää tule pakollisena pahana mukana. En osaa suoralta kädeltä sanoa ovatko ostoskeskukset tällä hetkellä hyvä sijoitus vai ei. Mutta nyt on mahdollisuus luopua niistä, luopumatta samalla muista omistuksista.

Primaris jaetaan H&R:n osakkeenomistajille niin, että yhtä H&R osaketta kohden saat yhden Primariksen osaskkeen. En vielä tiedä mitä tulen tekemään millekin osakkeelle, lähtökohtaisesti ne pysyvät salkussa. Tulen kuitenkin arvioimaan sekä H&R että Primariksen tulosjulkistuksia hieman kriittisemmin mitä tähän asti.

Osinkojen ennustetaan kasvavan hieman nykyisestä, mutta tärkeämpänä pidän sitä että yhtiöt löytävät keinoja kasvattaa tulosta ja siten osinkoa. Pitkällä aikavälillä tämä on huomattavasti tärkeämpää kuin ensivuoden tai sitä seuraavan vuoden osingot.

H&R Reit

Uuden H&R odotetaan olevan kasvuprofiililtaan 3% luokkaa, kun nykyinen on 0,4%. FFO:n payout ration ennustetaan olevan 40-50% haarukassa, mikä onkin oiva lukema. Osinkoja jaetaan omistajille mutta rahaa jää myös liiketoiminnan kehittämiseen.

Alla taulukossa H&R tunnuslukuja ennen ja jälkeen divestoinnin.

Lähde: H&R reit

Primaris

Yhtiön omistus jaetaan niin että 74% omistus on nykyisten H&R:n omistajien ja 26% on kanadalaisen eläkevakuutusyhtiön. Yhtiöllä on siis kehittämishaluinen ankkuriomistaja joka ei uskoakseni lähde ottamaan hurjia riskejä. Tästähän voi tulla vielä hyväkin.

Primariksen taseen luvataan olevan hyvässä kunnossa, kun debt/EBITDA pitäisi olla 5,3. Myös Primaris tavoittelee 45 - 50% payout ratiota FFO:sta. Yhtiön luvataan satsaavan 65 miljoonaa vuosittain liiketoiminnan kehittämiseen. Tämä summa jää siis yhtiöön sisään osinkojen jälkeen.

Loppukaneettina Primariksen luvataan olevan "well positioned for growth."

---

Jäin pohtimaan että jos molempien yhtiöiden kasvuprofiili on nyt parempi, niin miksei samanlaista kasvua sitten voitu hakea aiemmin, kun kaikki kiinteistöt ovat saman yhtiön alla? Okei, H&R maksoi liian suuren osan FFO:sta ulos osinkoina, mutta 2020 maaliskuussa osinkoa pudotettiin 50% ja tämä jätti hyvin kassavirtaa myös yhtiön kehittämiseen. Odotin että sieltä lähdettäisiin hiljalleen uuteen nousuun, kun koronan myötä yhteiskunta avautuu. Näin ei ikinä käynyt. Nopeasti ajateltuna en kyllä keksi syytä miksi yhtiöt olisivat erillään paremmin kasvavia kuin yhdessä. Yleensähän näissä divestoinneissa pyritään saamaan emoyhtiön arvo paremmin esiin. Tätä kieltämättä epäilen tässäkin tapauksessa, kun korona vielä ostoskeskuksia kurjuuttaa.

Omistan mielelläni molempia yhtiöitä. En ole vielä tuominnut kauppakeskuksia kuolemaan. Vaikka yhä enemmän ostajia ja myyjiä siirtyy nettiin. Uskon että yhteiskunnassa on edelleen kysyntää paikoille jonne voi mennä shoppailemaan ja viettämään aikaa. Kauppakeskukset tarjoavat tekemistä koko päiväksi, kun välissä voi pysähtyä kahville tai ruokailemaan.

Hieman täytyy olla myös huolissaan. Ihminen on sosiaalinen eläin. Yksi syy käydä kauppakeskuksissa nettikaupan sijaan on se, että siellä näkee muita ihmisiä. Nuoret tapaavat muita nuoria. Nettishoppailu tekee tavaroiden ostamisesta helppoa. Instagram tekee uusien vaatteiden näyttämisestä helppoa. Nykyaikana ei ole tarvetta liikkua ulkona, jotta voi olla kontaktissa muihin. Elämä tapahtuu yhä etenevissä määrin virtuaalisesti. Tästä kehityssuunnasta kertoo myös Facebookin, anteeksi tarkoitin Meta platformsin uusi nimi ja tulevaisuuden suunnitelmat. Mitä sitten kun omalla nimellä, kasvoilla ja vaatteilla voi liikkua tapaamassa muita ihmisiä virtuaalisessa maailmassa? Ilman että edes poistuu kotoa. Ihmiset voivat elää täyttä elämää ilman fyysistä tarvetta poistua kotoa. Hieman siistin twitterissä näkemääni kommenttia, mutta sen sisältö meni näin: "Sitten kun virtuaalimailmassa voi harrastaa todentuntuista seksiä, peli on menetetty."

Ehkä tämä on vielä science-fictiota. Siitä on noin 15 vuotta kun kaverini sanoi minulle ettei digikamerat tule koskaan korvaamaan filmikameroita. Kaikki ammattikuvaajat kuulemma käyttivät edelleen filmiä. Uskoinko? Uskoin. Kannattiko? Ei.

Uskoin vuonna 2015 ettei Netflix  tule ikinä korvaamaan laajassa mittakaavassa elokuvateattereita. Ja vuonna 2020 elokuvien tuottajat vakavasti pohtivat, kannattaisiko elokuvat tuoda suoraan suoratoistopalveluun. Tämän jälkeen elokuvateatterit eivät ole enää volyymibisnestä vaan leffateattereiden pitäisi houkutella asiakkaita elämyksellä. Tämä tarkoittaa vähemmän asiakkaita mutta enemmän hintaa.

Olen ollut usein väärässä, kun olen ajatellut ettei maailma muutu. Korona ja 5g molemmat auttavat ihmiskuntaa ottamaan suuren digitaalisen harppauksen. Yritän pitää mieleni avoinna enkä tuudittaudu ajatukseen, ettei virtuaalinen ympäristö voisi korvata fyysisiä elämää. Minun nuoruudessani IRL lyhenne oli yleisesti käytössä. "In real life" eli oikeaa elämää, toisin kuin vaikkapa verkkoroolipelin virtuaalitodellisuus. Tulevaisuudessa IRL saattaa olla myös virtuaalista, mutta yhtä todellista.